چرا پروژه‌های املاک؟

از دیرباز اصطلاح یا ضرب‌المثل: همه چیز به زمین می‌خورد ولی زمین به زمین نمی‌خورد، به عنوان مقدمه‌ای برای توصیه‌های سرمایه‌گذاری در حوزه زمین و املاک توسط پدران یا بزرگترهای قوم بکار می‌رفته. در این توصیه، ارتباط زمین با ضرب‌المثل یاد شده روشن است ولی شاید ارتباط املاک با ضرب‌المثل یاد شده به وضوح معلوم نباشد. توضیح این ارتباط شاید دور از لطف نباشد و به یادآوری نکات قابل توجهی در امر سرمایه‌گذاری منجر شود که در الگوی تصمیم‌گیری ما تاثیر گذار باشد.

هر ساختمان یا بنایی؛ روی زمین ساخته می‌شود و به ملک و املاک تبدیل می‌شود، هر ملکی از زمینی که در آن واقع می‌شود سهمی می‌برد لذا ملک در حوزه سرمایه‌گذاری، وارث خواص زمین هم هست، اما این تمام ماجرا نیست. ملک از نظر برتری برای سرمایه‌گذاری، قابلیت یا مزیتی دارد که زمین ندارد و آن نقد شوندگی آن است و از این ویژگی مهمتر سرعت نقد شوندگی ملک است که برای زمین کند و برای ملک، تند است.

انواع چالش‌های موجود در عرصه سرمایه‌گذاری املاک برای سرمایه‌گذاران خرد و متوسط

1. سرمایه‌گذاری در عرصه املاک، فوت و فن‌هایی دارد، این فوت و فن‌ها، ابزارهایی هستند که در مقابله با چالش‌های سرمایه‌گذاری باید کارساز باشند، لذا ابتدا بصورت فهرست‌وار به مرور این چالش‌ها می‌پردازیم و سپس در قالب راه‌حل‌هایی برای هر چالش، فوت و فن‌های رفع آنها را عرضه می‌کنیم تا سرمایه‌گذاری قابل اعتمادی را برنامه‌ریزی و پیشنهاد کنیم.
2. قیمت تمام شده املاک مرغوب و روبه ترقی، افزایش یافته و فرصت سرمایه گذاری در آنها با سرمایه‌های خرد و متوسط در دسترس نیست.
3. دانش اقتصاد و به ویژه اقتصاد مهندسی، هم‌ارز یا فراتر از انواع مهندسی‌های بکار رفته در خلال ساخت و ساز بر سودآوری پروژه‌های املاک موثر است، اما توسط اکثر قریب به اتفاق سازندگان لحاظ نمی‌شود یا به درستی لحاظ نمی‌شود.

نقد شوندگی سرمایه‌گذاری در املاک به مفهوم سهل الوصول بودن اصل و سود دوره‌ سرمایه‌گذاری در خلال دورۀ سرمایه‌گذاری است، که معمولاً فراهم نمی‌شود یا بطور عادلانه فراهم نمی‌شود.

شرح راه‌حل برای چالش‌های پروژه

برای هر یک از چالش‌های ذکر شده راه‌حل‌هایی بشرح زیر متصور است.

1. دارندگان سرمایه‌های خرد و متوسط به تنهایی امکان بکارگیری سرمایه‌های خود در پروژه‌های ملکی را ندارند. اما با تشکیل یک شرکت تعاونی و تجمیع سرمایه‌های خرد، امکان بکارگیری سرمایه مکفی تامین شده در پروژه‌های سودآور ملکی مهیا می‌شود. بدین ترتیب سرمایه‌گذاران با پرداخت هزینه تشکیلات اداری یک شرکت تعاونی کوچک از مزایای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ملکی برخوردار می‌شوند. هر چه اندازه اقتصادی پروژه‌های تعاونی بزرگتر باشد، هزینه سربار جذب شده بابت مدیریت سرمایه‌های بکار رفته در پروژه‌ها کاهش می‌یابد و سهم بیشتری از سود پروژه‌ها نصیب سهامداران می‌شود.
2. بکارگیری دانش اقتصادی و به ویژه اقتصاد مهندسی در امکان‌سنجی، انتخاب مدل‌های تامین منابع نظیر خرید زمین یا مشارکت با مالک، اخذ انواع تسهیلات، تدارک و صرف به موقع سرمایه در پروژهای ملکی، اجاره یا فروش به موقع محصولات پروژه و …، قواعد سودآوری این پروژه‌ها است. توجه به بخش‌های مختلف بازار املاک نظیر اداری، تجاری و مسکونی در موقعیت‌های زمانی و جغرافیایی مختلف، تعیین زمان آغاز، پایان و بهره‌برداری از محصول پروژه‌ها، افعالی کاملاً تخصصی در حوزه اقتصاد است که توجه به آنها می‌تواند سودآوری پروژه‌ها را افزایش دهد. تامین تیم خبره اقتصادی جهت انجام اقدامات یاد شده برای یک پروژه کوچک یا متوسط به صرفه نیست ولی در قالب شرکت تعاونی مذکور که مشغول مدیریت پروژه‌های متعدد خواهد بود امکان تامین تیم خبره اقتصادی نیز ممکن خواهد بود.
3. مشارکت در پروژه‌های املاک شخصی و بعضاً شرکتی این نارسایی را دارد که سازوکاری جهت دریافت سود سالانه یا خروج از پروژه برای سرمایه‌گذار فراهم نشده است. سازوکار تعاونی جهت جذب سرمایه بصورت عضویت در سیستم سهامداری تعاونی بوده و سرمایه‌های خرد جذب شده را از طریق پیش خرید محصولات پروژه‌های کارشناسی شده صرف می‌نماید. این سیستم امکان خروج سهامدار برای دریافت اصل سرمایه‌هایش را در هر مقطعی از زمان می‌دهد.